Verborgen gebrek en korte termijn bij de koop van een woning

De wet zegt dat een verkoper aansprakelijk is voor het nadeel dat een koper lijdt door een verborgen gebrek. De wet zegt alleen niet uitdrukkelijk wat een gebrek is: die taak komt aan de rechtbanken toe, die doorheen de jaren bepaalde krijtlijnen hebben uitgetekend.

Een gebrek is een afwijking van het normale, een probleem in de woning dat ervoor zorgt dat de woning in waarde daalt en zelfs ongeschikt is voor het beoogde doel, meestal bewoning door een gezin.

Normale slijtage of typische kenmerken die er nu eenmaal bij horen (bijvoorbeeld een kleine hoeveelheid asbesthoudende materialen in een woning van ongeveer veertig jaar oud, of de verkleuring van natuurlijke materialen) vallen hier niet onder.

De hamvraag waarover meestal discussie ontstaat is of het gebrek ook verborgen was. Elke koopovereenkomst bepaalt immers heel duidelijk dat zichtbare gebreken zijn aanvaard door de koper. Het is dus cruciaal om te bepalen of het gebrek verborgen was of niet op het moment dat het ‘risico’ overging, dit is meestal de datum waarop de overeenkomst of notariële akte werd ondertekend.

Een gebrek is alleen maar verborgen wanneer de koper het niet redelijkerwijs heeft opgemerkt of niet heeft kunnen opmerken bij aankoop. Dit moet van dossier tot dossier worden beoordeeld.

Doorheen de jaren zijn er veel uitspraken geweest die een goede houvast geven. In essentie is de vraag: kon de koper, met een beetje gezond verstand, weten dat het probleem zich zou stellen of niet?

Zo werden dit al verborgen gebreken genoemd:

• Vochtinsijpeling doordat het dak een onvoldoende helling heeft, iets wat pas kon worden vastgesteld na gericht onderzoek met een deskundige.
• Vocht en schimmel in de muren dat door de verkopers werd verborgen door het plaatsen van voorzetwanden en het jaarlijks overschilderen van de muren. Een koper wordt niet verwacht een vochtmeter op zak te hebben en de muren aan te duwen op zoek naar vocht.
• Een stedenbouwkundige overtreding die niet aan de koper wordt gemeld, tenzij het flagrante, duidelijke inbreuken zijn die zelfs leken kunnen opmerken (zoals de plaatsing van een massief, stenen tuinhuis op slechts een meter van de zijdelingse perceelsgrens).
• Een ondergrondse stookolietank die lekt.

Dit zijn geen verborgen gebreken:

• Wanneer een badkamer in een kelder ligt zonder natuurlijke verluchting, valt het te verwachten dat er zich vochtproblemen gaan voordoen.
• Bodemverontreiniging, wanneer in de notariële akte is bepaald dat hierover geen garanties worden gegeven door de verkoper en het de koper vrij staat stalen te laten onderzoeken indien hij dit zou willen.

Ten slotte zal een gebrek sneller als verborgen worden bestempeld als de koper een particulier is, terwijl de verkoper een investeringsmaatschappij of projectontwikkelaar is of bijgestaan wordt door een vastgoedmakelaar. De koper krijgt dan sneller het voordeel van de twijfel.

Het is geen absolute voorwaarde dat een gebrek ernstig is, maar toch zal dit gevolgen hebben voor de sanctie die de koper kan afdwingen.

Wordt een woning werkelijk onbewoonbaar door het verborgen gebrek, dan is de ontbinding van de overeenkomst een logisch gevolg en moet de verkoper de koopsom en alle kosten terugbetalen.

Valt het al bij al wel mee en ga je enkel wat investeringen moeten doen om de woning in orde te krijgen, dan kan een prijsvermindering ook al voldoende soelaas brengen.

Kom je er met de verkoper niet uit, dan zal de rechter de knoop doorhakken over wat de meest aangewezen sanctie is. Het oordeel van de rechter zal altijd worden bepaald door de volgende vraag: hoe zwaar is de impact van het gebrek op het gebruik, ‘het genot’, van de woning door de koper?

Is er sprake van een voldoende ernstig verborgen gebrek, dan kun je als koper dus een vermindering van de prijs of zelfs de ontbinding van de overeenkomst afdwingen. Toch is de slag hiermee nog niet geslagen: de koper moet de sanctie immers afdwingen binnen een ‘korte termijn’.

De korte termijn begint te lopen vanaf het moment dat de koper redelijkerwijs wist van het verborgen gebrek, zelfs zonder al te weten wat de oorzaak was.

Zolang er ernstige gesprekken lopen met de verkoper om te onderhandelen over een minnelijke regeling, of als een deskundigenonderzoek loopt om de oorzaak te bepalen, is er geen probleem.

Van zodra de communicatie stilvalt, is het wel van groot belang dat de koper snel actie onderneemt. Doet hij dit niet, dan geldt een bijzondere verjaringstermijn waarbij de koper wordt verondersteld het gebrek alsnog stilzwijgend te hebben aanvaard. Een stilte van zes maanden na de laatste onderhandelingen werd al als een aanvaarding beschouwd.

Twijfel je of je iets hebt gekocht met een verborgen gebrek, of weet je het al zeker en geeft de verkoper geen strobreed toe?

Laat het zeker niet liggen en neem contact met ons op, zodat we snel samen de juiste actie kunnen ondernemen!