Help, mijn huurder betaalt niet

De eerste logische actie die je onderneemt wanneer je huurder de huurgelden niet tijdig heeft betaald, is hem in gebreke stellen. Je doet dit met een ingebrekestelling of aanmaning. Met een vriendelijk bericht wijs je de huurder op zijn schuld en vraag je hem om die binnen een redelijke termijn (14 dagen is aangewezen) in te lossen. Let er altijd op om je eigen contactgegevens, een verwijzing naar de huurovereenkomst en een precieze omschrijving van het verschuldigde bedrag hierin op te nemen.

In welke vorm je dit doet maakt eigenlijk niet veel uit, zolang het maar schriftelijk gebeurt: zo kun je later altijd aantonen dat je een poging hebt ondernomen om het conflict in der minne op te lossen. Als je eerder al gecommuniceerd hebt via sms, e-mail, WhatsApp,… zijn dit prima kanalen om dit te blijven doen, maar een klassieke aangetekende zending blijft vaak de meest overtuigende manier.

Als de huurovereenkomst bepaalt dat je extra kosten mag aanrekenen (vb. nalatigheidsinteresten vanaf de normale uiterste betaaldatum), dan kun je die ook al opeisen in je ingebrekestelling. Houd er wel rekening mee dat die vaak worden herleid of afgewezen als de rechter dit controleert.

Is panden verhuren jouw professionele activiteit? Denk er dan aan dat er andere regels gelden bij het aanmanen van de huurder-consument. Een samenvatting van de belangrijkste aandachtspunten vind je hier.

Als je aanmaning niet het gewenste resultaat oplevert, kun je de huurder voor de vrederechter laten oproepen ‘in verzoening’. Dit is een volledig kosteloze, optionele kans om je huurder op zijn schuld te wijzen en een snelle betaling te eisen.

Je vraagt deze oproeping aan door een brief te versturen naar de vrederechter van de plaats waar het onroerend goed ligt. Je geeft een omschrijving van het probleem en vraagt de rechter om jou en de huurder op te roepen voor een poging tot verzoening.

Een rechter kan in deze mini-procedure geen vonnis uitspreken en geen verplichtingen opleggen, maar toch is dit een heel nuttig middel. Je creëert geen gerechtskosten, geeft een duidelijk signaal aan de huurder waardoor die wakker schiet én kan veel sneller een oplossing krijgen. De setting in de rechtbank en de begeleiding door de vrederechter kunnen tot veel inzicht leiden.

Als er op dit moment een akkoord wordt bereikt, wordt dit door de vrederechter genoteerd. Hiervan wordt een schriftelijk verslag opgemaakt, dat je later altijd kan opvragen en de waarde van een vonnis heeft. Zo spaar je later ook een ‘échte’ procedure uit.

Meer weten over de oproeping in verzoening, ook minnelijke schikking genoemd? Lees dan dit artikel.

Krijg je echt geen medewerking van de huurder? Dan zit er niets anders meer op dan hem te laten oproepen voor de vrederechter voor een ‘échte’ procedure. Met een verzoekschrift, dat je zelf of met behulp van een advocaat opstelt, laat je de huurder oproepen en vraag je de vrederechter om hem te veroordelen tot de betaling van de huurgelden, eventuele interesten en schadevergoedingen en de gerechtskosten.

Soms is het vertrouwen op dit punt in het verhaal natuurlijk ver zoek. Je kan dan overwegen om de ontbinding van de huurovereenkomst te eisen. Je vraagt dan aan de vrederechter om niet alleen de huurder te veroordelen om de huurgelden te betalen, maar ook om de woning zo snel mogelijk te verlaten én om een vergoeding te betalen voor de tijd die nodig is om het pand terug te verhuren (wederverhuringsvergoeding). Weet dat hiervoor er al sprake moet zijn van een terugkerend probleem: de rechter zal de huurder pas uit de woning doen vertrekken als er minstens een achterstand van 3 maanden huurgelden is.

Hoe deze stap verloopt en hoelang die duurt, hangt sterk af van de medewerking van de huurder. Als de huurder tegen jouw eis protesteert, kan het gebeuren dat de zaak even wordt uitgesteld om andere elementen van het dossier te onderzoeken. Het gebeurt regelmatig dat een huurder op dit ogenblik plots klachten uit over gebreken in de woning en dan moet de vrederechter onderzoeken of hier eerder al melding van is gemaakt. In dat geval zou dat immers een geldige reden kunnen zijn om tijdelijk minder huurgelden te betalen.

Wil je meer weten over hoe een rechtbankprocedure verloopt? Je vindt hier meer informatie.

Er zijn duidelijke regels over welke stappen je als verhuurder moet ondernemen om een huurder aan te spreken voor zijn achterstallige huurgelden. Een volledig standaard scenario bestaat echter niet: elke woning, elke huurder en elke verhuurder zijn anders.

Als van bij het begin de wederzijdse verwachtingen duidelijk zijn geformuleerd, kunnen veel misverstanden of discussies worden vermeden. Preventief juridische problemen oplossen, bijvoorbeeld met zeer heldere huurcontracten, doen wij dan het ook het liefste.

Wil je jouw huurcontract eens laten toetsen aan de geldende wetgeving? Wil je een aanspreekpunt om de beste benadering van jouw huurder te bespreken of heb je hulp nodig bij de stap naar de vrederechter? Neem zeker eens contact met ons op. We helpen je graag met onze ervaring verder om zo snel mogelijk een menselijke en efficiënte oplossing te bereiken.